Worden huizen ooit nog goedkoper?

Worden huizen goedkoper? Dit zegt de woningmarkt

De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Vooral wanneer je voor het eerst een woning wilt kopen, kan het daardoor verleidelijk zijn om te denken: ik wacht wel tot de prijzen weer dalen.

Maar worden huizen goedkoper als je maar lang genoeg wacht?

Het eerlijke antwoord is dat niemand dat met zekerheid kan voorspellen. Huizenprijzen kunnen dalen en dat is in het recente verleden ook gebeurd. Op dit moment wijzen de landelijke cijfers echter vooral op een afkoelende woningmarkt waarbij woningen nog steeds duurder worden.

Dat verschil is belangrijk als je overweegt om een aankoop uit te stellen.

Huizenprijzen kunnen daadwerkelijk dalen

Soms ontstaat het idee dat huizenprijzen eigenlijk alleen maar omhoog kunnen. Dat klopt niet.

In 2023 waren bestaande koopwoningen gedurende een aantal maanden goedkoper dan een jaar eerder. In mei van dat jaar lag de prijsindex bijvoorbeeld 5,8 procent lager dan een jaar daarvoor. Vanaf de zomer van 2023 begon de trend vervolgens weer te stijgen.

Een prijsdaling is dus zeker mogelijk.

Dat betekent alleen niet dat we kunnen voorspellen wanneer de volgende daling komt, hoe groot die zal zijn en hoe lang deze duurt.

Op dit moment worden huizen nog steeds duurder

De meest recente landelijke cijfers van het CBS en Kadaster laten nog geen dalende markt zien.

In juli 2026 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 3,9 procent duurder dan een jaar eerder. Ten opzichte van juni stegen de prijzen met 0,5 procent. De prijsstijging neemt wel steeds verder af. In januari 2026 bedroeg de stijging op jaarbasis bijvoorbeeld nog 5,4 procent.

De woningmarkt koelt dus af, maar dat betekent op dit moment vooral dat woningen minder snel duurder worden.

Niet dat ze goedkoper worden.

Waarom blijven de prijzen zo hoog?

De prijs van woningen wordt uiteindelijk bepaald door veel verschillende factoren.

Een belangrijke factor is de verhouding tussen vraag en aanbod. Wanneer veel mensen een woning zoeken terwijl er relatief weinig geschikte woningen beschikbaar zijn, blijft dat druk geven op de prijzen.

Ook inkomens en hypotheekrentes spelen een rol. Wanneer huishoudens meer kunnen lenen, kan dat zich vertalen naar hogere biedingen. Andersom kan een hogere hypotheekrente de leencapaciteit juist beperken.

De Nederlandsche Bank wijst daarnaast op het aanhoudende woningtekort als een belangrijke oorzaak van de hoge huizenprijzen.

Toch begint de markt wel te veranderen

Dat wil niet zeggen dat er niets gebeurt.

De Nederlandsche Bank verwacht dat de woningmarkt verder afkoelt. In de Voorjaarsraming van 2026 gaat DNB voor de periode van 2026 tot en met 2028 uit van een huizenprijsstijging van ongeveer 3 tot 4 procent per jaar.

Onder andere hogere hypotheekrentes, economische onzekerheid en meer woningen die op de markt komen spelen daarin een rol.

Als die verwachting uitkomt, worden woningen dus nog steeds duurder, maar in een veel rustiger tempo dan we eerder hebben gezien.

Een verwachting blijft natuurlijk een verwachting. De woningmarkt kan zich anders ontwikkelen.

Lokaal kunnen huizenprijzen wel dalen

Landelijke gemiddelden vertellen bovendien niet het hele verhaal.

In het tweede kwartaal van 2026 waren bestaande koopwoningen landelijk gemiddeld 4,2 procent duurder dan een jaar eerder. Toch waren er zes Nederlandse gemeenten waar de prijzen juist daalden. De ontwikkeling verschilde dus behoorlijk per gemeente.

Dat is voor woningzoekers belangrijk.

Je koopt namelijk niet de Nederlandse woningmarkt. Je koopt een specifieke tussenwoning, twee onder een kapwoning of appartement in een bepaalde straat.

Ook binnen Emmen kunnen ontwikkelingen verschillen per wijk, woningtype en prijsklasse.

Wat als je wacht op een flinke prijsdaling?

Stel dat je nu kunt kopen, maar besluit nog twee jaar te wachten omdat je verwacht dat woningen goedkoper worden.

Dat kan goed uitpakken wanneer de prijzen inderdaad dalen.

Maar het tegenovergestelde kan ook gebeuren.

Als woningen in die twee jaar verder in prijs stijgen, moet je later mogelijk meer betalen voor dezelfde soort woning. Daarnaast kunnen de hypotheekrente en je persoonlijke leencapaciteit veranderen.

Daar komt bij dat je gedurende die periode misschien huur blijft betalen.

Wachten op het perfecte moment is daarom geen garantie dat je uiteindelijk goedkoper uit bent.

Een goedkoper huis kan bovendien duurder te financieren zijn

Alleen naar de aankoopprijs kijken is sowieso te eenvoudig.

Stel dat een woning over een tijdje iets goedkoper wordt, maar de hypotheekrente tegelijkertijd hoger ligt. Dan kunnen je maandlasten alsnog hoger uitvallen.

Andersom kan een hogere woningprijs bij een gunstigere rente in sommige situaties beter betaalbaar zijn.

Daarom kijken we bij een aankoop liever naar het volledige plaatje: de woningprijs, hypotheekrente, eigen middelen, maandlasten en je plannen voor de komende jaren.

Moet je dan maar zo snel mogelijk kopen?

Ook dat is niet de boodschap.

Een woning kopen omdat je bang bent dat huizen volgend jaar nog duurder zijn, is geen goede reden om overhaast een beslissing te nemen.

Misschien past kopen nu helemaal niet bij je situatie. Of je vindt simpelweg nog geen woning waarvoor je de huidige prijs wilt betalen.

De vraag of woningen volgend jaar stijgen of dalen is uiteindelijk minder belangrijk dan de vraag of jij een woning vindt die bij je past en die je verantwoord kunt betalen.

Wachten op goedkopere huizen blijft een gok

Worden huizen ooit nog goedkoper? Waarschijnlijk zullen er ook in de toekomst periodes en gebieden zijn waarin huizenprijzen dalen. Dat hebben we in het verleden immers vaker gezien.

Wanneer dat gebeurt en hoeveel goedkoper woningen dan worden, weet niemand vooraf.

De huidige cijfers wijzen in ieder geval nog niet op een landelijke prijsdaling. De prijsstijging neemt af, maar bestaande koopwoningen worden gemiddeld nog steeds duurder.

Ben je benieuwd of kopen in jouw situatie haalbaar is? Dan kun je bij Suelmann eerst laten kijken naar je financiële mogelijkheden. En heb je een woning gevonden? Dan kunnen we vanuit Suelmann Makelaardij ook als aankoopmakelaar met je meekijken.

Zo hoef je niet te gokken op wat de huizenmarkt misschien over twee jaar doet, maar weet je wat er vandaag voor jou mogelijk is.