Wanneer verlaag je de vraagprijs van je woning?

Je huis staat te koop maar er komt geen bod

Je huis staat een tijdje online, er komen wat bezichtigingen, maar een bod blijft uit. Dat is lastig, zeker als je al een ander huis op het oog hebt. Op een gegeven moment komt dan de vraag op of je de vraagprijs moet verlagen.

Die vraag stellen steeds meer verkopers zich. Kopers zijn voorzichtiger geworden. De Eigen Huis Marktindicator van Vereniging Eigen Huis daalde in oktober naar 85 punten, het laagste niveau sinds januari 2024. Slechts 9 procent van de ondervraagden vindt het nu een goed moment om een huis te kopen, vooral omdat huizen voor veel mensen moeilijk betaalbaar zijn. Tegelijkertijd staan er meer woningen te koop dan een jaar geleden. Volgens de NVM lag het aanbod in het derde kwartaal bijna een kwart hoger, en woningen stonden gemiddeld iets langer te koop.

Kopers hebben dus meer keuze en nemen meer tijd. Dat betekent niet dat je meteen je prijs moet verlagen, maar wel dat je kritischer moet kijken als je huis blijft staan.

Signalen dat je prijs niet goed aansluit

Er zijn een paar duidelijke signalen dat je vraagprijs niet past bij wat kopers ervoor over hebben. Het eerste is weinig belangstelling online. Via je makelaar zie je hoe vaak je woning wordt bekeken en opgeslagen. Blijft dat achter bij vergelijkbare woningen, dan schrikt de prijs mensen mogelijk al af voordat ze komen kijken.

Een tweede signaal is dat er wel bezichtigingen zijn, maar geen tweede bezichtigingen of biedingen. Kopers komen kijken, vinden het huis mooi, maar kiezen uiteindelijk voor iets anders. Let ook op de reacties die je makelaar terugkrijgt. Horen jullie vaker dat de prijs hoog is in verhouding tot de staat van de woning, dan is dat een duidelijke aanwijzing.

Kijk ten slotte naar vergelijkbare woningen in je buurt. Worden die voor minder verkocht, of staan ze voor een lagere prijs te koop, dan is de kans groot dat kopers die vergelijking ook maken.

Wanneer is het juiste moment?

In de eerste weken nadat een huis te koop staat, is de belangstelling meestal het grootst. Kopers die actief zoeken, zien je woning dan als nieuw aanbod. Komt er in die periode weinig reactie, dan wordt het daarna vaak niet vanzelf beter. Hoe langer een huis te koop staat, hoe meer kopers zich gaan afvragen of er iets mis mee is. Dat verzwakt je positie bij de onderhandelingen.

Spreek daarom vooraf met je makelaar een evaluatiemoment af, bijvoorbeeld na vier tot zes weken. Bekijk dan samen de cijfers en de reacties en besluit of het tijd is om bij te sturen. Zo neem je de beslissing op basis van feiten en niet uit onrust. Wil je weten wat een normale verkooptijd is, lees dan ons blog over hoe snel een woning wordt verkocht.

Hoeveel verlaag je de prijs?

Een kleine verlaging levert vaak weinig op. Kopers zoeken op Funda met prijsfilters, bijvoorbeeld tot 300.000 of tot 325.000 euro. Staat je huis te koop voor 305.000 euro, dan valt het buiten het zicht van iedereen die tot 300.000 euro zoekt. Een verlaging naar 299.000 euro maakt je woning ineens zichtbaar voor een veel grotere groep kopers.

Daarom is het verstandig om één duidelijke stap te zetten in plaats van meerdere kleine stapjes achter elkaar. Iedere nieuwe verlaging geeft kopers het signaal dat er nog meer vanaf kan, waardoor ze juist gaan afwachten.

Bedenk ook dat de vraagprijs niet hetzelfde is als de verkoopprijs. Er wordt vaak nog onderhandeld. Laat je makelaar daarom uitrekenen wat je na onderhandeling realistisch overhoudt en wat dat betekent voor je volgende stap. Heb je een hypotheek of een nieuwe woning gekocht, dan is het slim om dat ook even met je hypotheekadviseur door te nemen.

Kijk eerst wat je naast de prijs kunt verbeteren

Prijs is niet altijd het probleem. Soms ligt het aan de presentatie. Doffe foto’s, een onduidelijke plattegrond of een rommelig huis kunnen kopers net zo goed afschrikken als een hoge prijs. Nieuwe foto’s, een opgeruimd interieur of het oplossen van kleine gebreken kunnen al veel verschil maken. In ons blog met tips voor een succesvolle huisverkoop lees je hoe je je woning zo goed mogelijk presenteert.

Ook het moment speelt mee. In de donkere wintermaanden is een goede presentatie extra belangrijk. Zorg voor voldoende licht en warmte tijdens bezichtigingen en laat foto’s bij voorkeur bij daglicht maken.

Voorkomen is beter dan verlagen

De beste manier om een prijsverlaging te voorkomen, is om vanaf het begin te kiezen voor een realistische vraagprijs. Lees waarom in onze blogs waarom een goede vraagprijs zo belangrijk is en je woning te duur in de markt zetten.

Staat je huis al een tijd te koop zonder resultaat, of overweeg je om binnenkort te verkopen? We kennen de woningmarkt in Emmen en omgeving en kijken eerlijk met je mee. Vraag een gratis waardebepaling aan of lees meer over je woning verkopen met Suelmann.