Hoe werkt een aflossingsvrije hypotheek precies?

Een aflossingsvrije hypotheek

De woningmarkt en het afsluiten van een lening kunnen behoorlijk overweldigend zijn. Er komen veel vaktermen op je af, en het kiezen van de juiste hypotheekvorm is een van de belangrijkste financiële beslissingen in je leven. Een veelgestelde vraag onder huizenkopers en huiseigenaren is: hoe werkt een aflossingsvrije hypotheek precies?

In dit artikel leggen we van A tot Z uit wat deze hypotheekvorm inhoudt. We bespreken de regels, de voor- en nadelen, en we geven antwoord op veelgestelde vragen zoals of de rente nog aftrekbaar is en wat je opties zijn aan het einde van de looptijd.

Wat betekent een aflossingsvrije hypotheek?

Om te beginnen: wat betekent aflossingsvrije hypotheek nu eigenlijk? De naam zegt het al. Bij een aflossingsvrije lening betaal je gedurende de looptijd van de lening – meestal 30 jaar – alleen rente over het geleende bedrag, de zogeheten aflossingsvrije hypotheek rente. Je lost tussentijds niet verplicht af.

Als je je afvraagt wat betekent aflossingsvrij in de praktijk, dan is het antwoord simpel: je maandlasten bestaan puur uit rentekosten. Pas aan het einde van de looptijd (of bij verkoop van de woning) moet je de volledige hypotheekschuld in één keer terugbetalen.

Verschil tussen annuïteitenhypotheek en aflossingsvrij

Het belangrijkste verschil tussen annuïteitenhypotheek en aflossingsvrij zit in de maandelijkse opbouw. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je maandelijks een deel rente én een deel aflossing. Je schuld wordt dus langzaam kleiner. Bij een hypotheek aflosvrij blijft je schuld de hele rit even hoog. Een belangrijk gevolg hiervan is het effect van geen vermogensopbouw binnen de hypotheek: je bouwt via je maandlasten geen overwaarde op, tenzij je huis in waarde stijgt.

Aflossingsvrije hypotheek: mag dat nog?

Veel mensen denken ten onrechte dat deze hypotheekvorm is afgeschaft. Dus, aflossingsvrije hypotheek mag dat nog? Ja, zeker! Je kunt nog steeds aflossingsvrij lenen. Er gelden tegenwoordig wel strengere regels om huiseigenaren te beschermen tegen torenhoge schulden.

Vraag je je af: hoeveel aflossingsvrije hypotheek mag je hebben? Sinds 2013 mag je niet meer de volledige waarde van je woning aflossingsvrij financieren. De regel voor het maximum aflossingsvrije hypotheek is helder: de maximale hoogte aflossingsvrij deel van de marktwaarde is vastgesteld op 50%.

Wil je weten hoeveel aflossingsvrije hypotheek kan ik krijgen? Dat hangt af van je inkomen en de waarde van de woning. Stel, je koopt een huis van € 400.000. De maximale hypotheek aflossingsvrij is dan € 200.000. Voor het overige deel zul je een lening moeten afsluiten waarop je wél aflost, zoals een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Wil je precies weten hoeveel mag je aflossingsvrij lenen of hoeveel aflossingsvrij verantwoord is in jouw situatie? Dan is het verstandig om je aflossingsvrije hypotheek te berekenen samen met een financieel adviseur.

Er zijn overigens ook strikte voorwaarden voor een aflossingsvrije hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Ook hierbij geldt dat het hypotheek aflossingsvrij deel nooit meer mag zijn dan 50% van de marktwaarde van de woning.

Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek?

Een van de meest complexe, maar belangrijkste onderwerpen is de belasting. Hoe zit het met de hypotheekrenteaftrek aflossingsvrije hypotheek? Is de rente van een aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?

Hier is de peildatum van 1 januari 2013 cruciaal:

Hypotheek van vóór 2013: Had je voor 2013 al een aflossingsvrije hypotheek? Dan behoud je de aflossingsvrije hypotheek renteaftrek voor maximaal 30 jaar, dankzij het overgangsrecht. Zelfs als je gaat verhuizen, mag je vaak je aflossingsvrije hypotheek meenemen naar nieuwe woning met behoud van de aftrek.
Hypotheek van ná 2013: Is een nieuwe aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar? Nee. Sluit je nu als starter of doorstromer zonder overgangsrecht een nieuw hoeveel aflossingsvrije hypotheek deel af? Dan is de aflossingsvrije hypotheek rente aftrekbaar-regel niet van toepassing. Je hebt dus geen recht op hypotheekrenteaftrek aflossingsvrij.

Daarnaast is er een fiscaal verschil tussen een box 1 of box 3 hypotheekschuld. Zonder de hypotheekrenteaftrek voor aflossingsvrije hypotheek, valt deze schuld fiscaal gezien in box 3 (vermogen). Dit kan soms toch fiscaal voordelig uitpakken, omdat je de schuld mag aftrekken van je vermogen, wat scheelt in de vermogensrendementsheffing.

Waarom een aflossingsvrije hypotheek? De voordelen

Waarom aflossingsvrije hypotheek kiezen als je de schuld niet aflost en vaak geen renteaftrek hebt?

Lagere maandlasten: Omdat je niet maandelijks aflost, zijn je lasten flink lager. Ga maar eens maandlasten vergelijken bij verschillende hypotheekvormen; aflossingsvrij komt er op de korte termijn het goedkoopst uit.
Financiële ruimte: Je houdt maandelijks geld over voor andere dingen, of om zelf te beleggen.
Wanneer aflossingsvrije hypotheek afsluiten? Veel senioren of doorstromers met veel overwaarde kiezen voor deze vorm om hun vaste lasten laag te houden.

Nadelen aflossingsvrije hypotheek

Natuurlijk zijn er ook risico’s. De nadelen aflossingsvrije hypotheek mogen niet onderschat worden:

Risico op restschuld aan einde looptijd: Omdat je schuld even groot blijft, moet je deze aan het einde van de looptijd in één keer terugbetalen. Als je huis in de tussentijd in waarde is gedaald, blijf je met een restschuld achter.
Gevolgen van stijgende rente voor maandlasten: Betaal je nu een lage rente, maar loopt je rentevaste periode af? Bij een stijgende markt kunnen je maandlasten ineens fors hoger uitvallen, omdat de schuld nog altijd even hoog is.
Geen einddatum voor je schuld: Tenzij je actie onderneemt, blijft de schuld bestaan.

Wat als je aflossingsvrije hypotheek afloopt?

Na meestal 30 jaar bereikt je lening de einddatum. Wat als je aflossingsvrije hypotheek afloopt? En wat te doen als de hypotheeklooptijd afloopt? Je hebt grofweg vier opties om je aflossingsvrije hypotheek af te lossen of af te handelen:

Vrijwillig aflossen op een aflossingsvrije lening: Gedurende de looptijd mag je vaak jaarlijks (bijvoorbeeld 10% tot 100%, afhankelijk van de bank) vergoedingsvrij aflossen. Dit is slim om te doen als je wat spaargeld over hebt.
Vermogen opbouwen voor aflossing aan het eind: Je kunt er zelf voor kiezen om geld opzij te zetten, te sparen of te beleggen, zodat je na 30 jaar de schuld zelf in één keer kunt betalen.
Herfinancieren of verlengen: Je kunt proberen de hypotheek te verlengen of een nieuwe af te sluiten. Let hierbij wel op de impact van woningwaarde op herfinanciering. Banken kijken opnieuw naar je (pensioen)inkomen en de waarde van de woning.
Oversluiten: Soms is het verstandiger om de hypotheek (deels) oversluiten naar een lineaire hypotheek of annuïteitenhypotheek. Hiermee dwing je jezelf om alsnog te gaan aflossen, wat zekerheid biedt.
De woning verkopen: Met de verkoopopbrengst los je de lening af. Dit betekent wel dat je moet verhuizen.

Conclusie

Dus, hoe werkt een aflossingsvrije hypotheek precies? Het is een lening waarbij je alleen rente betaalt en geen verplichte maandelijkse aflossing doet. Je weet nu het antwoord op “hoeveel aflossingsvrij lenen is toegestaan” (maximaal 50% van de marktwaarde maar deze eisen worden steeds strenger). Hoewel het zorgt voor aantrekkelijk lage maandlasten, kleven er serieuze risico’s aan, zoals een restschuld aan het eind van de looptijd en het vervallen van fiscale voordelen voor nieuwe hypotheken.

Overweeg je een deel van je lening aflossingsvrij te maken? Laat dan altijd goed berekenen hoeveel aflossingsvrije lening bij jouw toekomstplannen past, zodat je niet voor verrassingen komt te staan wanneer de looptijd ten einde komt!