Aftrekbare kosten bij verkoop van de woning

Welke kosten kun je aftrekken bij verkoop van de woning

Het verkopen van een huis is een spannend en vaak complex proces. Tussen het regelen van bezichtigingen, onderhandelen met kopers en het plannen van een verhuizing door, krijgt u ook nog te maken met de fiscus. Een van de belangrijkste vragen die huiseigenaren hebben is: wat zijn precies de aftrekbare kosten verkoop woning? Door slim gebruik te maken van de belastingregels kunt u namelijk een hoop geld besparen. In dit artikel bespreken we tot in detail welke kosten u van de belasting mag aftrekken, welke kosten juist niet, en hoe u financieel het maximale uit uw verkoop haalt.

Wat zijn direct aftrekbare kosten bij de verkoop?

Wanneer u uw huidige woning verkoopt, lost u in de regel uw lopende hypotheek af. De kosten die direct verbonden zijn aan het beëindigen van deze financiering, mag u bij uw jaarlijkse belastingaangifte aftrekken in box 1. Dit zorgt voor een aanzienlijke verlaging van uw belastbaar inkomen.

Hieronder vallen specifiek de kosten aflossen lening bij verkoop. Dit omvat onder meer de administratieve en juridische handelingen bij de notaris. Denk hierbij aan de notariskosten doorhalen hypotheekakte (ook wel de royementsakte genoemd). Uw oude hypotheek moet namelijk officieel uit de registers worden verwijderd. Bovenop de notariskosten krijgt u te maken met de doorhalen hypotheekinschrijving-kadasterkosten. Beide posten zijn volledig fiscaal aftrekbaar.

Daarnaast komt het geregeld voor dat uw bank een boete in rekening brengt omdat u de hypotheek vervroegd aflost, bijvoorbeeld tijdens de rentevaste periode. Een veelgestelde vraag online is over de boeterente hypotheek aftrekbaar belastingdienst regels. Het antwoord is positief: de eventuele boeterente die u aan de bank betaalt bij de verkoop, is volledig aftrekbaar in het jaar dat u deze betaalt.

De hardnekkigste fabels: Wanneer zijn verkoopkosten NIET aftrekbaar?

Om teleurstellingen bij de belastingaangifte te voorkomen, is het essentieel om te weten wanneer zijn verkoopkosten niet aftrekbaar. Er heerst nogal eens verwarring over de algemene verkoopkosten woning. Veel mensen denken dat alle kosten die zij maken om het huis verkoopklaar te maken, afgetrokken mogen worden. Dit is helaas een fabel.

Kosten die direct te maken hebben met de verkoop van het pand (en dus niet met de financiering), mag u niet aftrekken. Hier zijn een paar veelvoorkomende voorbeelden:

• Is makelaarscourtage fiscaal aftrekbaar? Nee. Hoe hoog de rekening van uw verkoopmakelaar ook is, de courtage en de opstartkosten zijn niet aftrekbaar.
• Zijn taxatiekosten voor verkoop fiscaal aftrekbaar? Ook hier is het antwoord in de regel nee. Taxatiekosten zijn alleen aftrekbaar als het rapport wordt opgemaakt voor het verkrijgen van een nieuwe hypotheek. Een taxatie puur om de verkoopprijs van uw oude woning te bepalen, is niet aftrekbaar.
• Styling en advertentiekosten: Kosten voor een verkoopstylist, professionele foto’s, advertenties op Funda of een energielabel vallen buiten de aftrekbare posten.

Een nieuwe woning kopen: advies en overbrugging

Vaak loopt de verkoop van uw oude huis parallel met de aankoop van een nieuw huis. Dit brengt extra kosten met zich mee, maar biedt ook nieuwe fiscale voordelen.

Let bijvoorbeeld goed op de hypotheekadvieskosten bij verkoop en nieuwe aankoop. De advieskosten die u maakt voor het beëindigen van uw oude hypotheek én het afsluiten van de nieuwe hypotheek, mag u fiscaal aftrekken. Vraag uw financieel adviseur daarom altijd om de factuur duidelijk te specificeren.

Daarnaast krijgt u vaak te maken met een tijdelijke dubbele last. Als u uw nieuwe huis al heeft gekocht, maar de overwaarde van uw oude huis nog niet vrij is, sluit u een overbruggingskrediet af. De overbruggingshypotheek rente aftrekbaarheid is een enorme opluchting voor veel doorstromers. De rente die u over deze tijdelijke lening betaalt, mag u maximaal 3 jaar aftrekken in box 1, mits uw oude woning leeg te koop staat of u er zelf nog in woont.

Overwaarde, de bijleenregeling en uw eigenwoningreserve

Als u uw huis met winst verkoopt, heeft u overwaarde. Dit klinkt fantastisch, maar fiscaal gezien brengt het verplichtingen met zich mee. U moet namelijk na de overdracht uw eigenwoningreserve berekenen bij verkoop. Dit is kortgezegd de verkoopopbrengst minus de eigenwoningschuld en de verkoopkosten (zoals de makelaar).

Deze eigenwoningreserve is direct gekoppeld aan de bijleenregeling bij aankoop nieuwe woning. Deze regel van de Belastingdienst verplicht u feitelijk om de gerealiseerde overwaarde te investeren in uw volgende koopwoning. Doet u dit niet, en sluit u in plaats daarvan een hogere hypotheek af? Dan is de rente over het deel van de lening dat u eigenlijk met uw overwaarde had kunnen betalen, niet aftrekbaar.

Een praktische tip: Wilt u de overwaarde huis gebruiken voor verbouwing van uw nieuwe droomwoning? Dat mag! Zolang de overwaarde daadwerkelijk in de verbetering of het onderhoud van de nieuwe eigen woning wordt gestoken, behoudt u het recht op hypotheekrenteaftrek over uw eventuele aanvullende hypotheek. Door u goed in deze regels te verdiepen, haalt u het maximale fiscaal voordeel verkoop eigen woning.

Wat als u uw huis met verlies verkoopt?

Niet elke woning wordt met winst verkocht. Soms is de hypotheekschuld hoger dan de verkoopopbrengst. Er ontstaat dan een restschuld. De veelgestelde vraag in dit scenario is: is een restschuld hypotheek fiscaal aftrekbaar?

De regels hiervoor zijn de afgelopen jaren versoberd. Ontstaat uw restschuld ná 1 januari 2018? Dan is de rente over de lening die u afsluit om deze restschuld te financieren, helaas niet meer aftrekbaar in box 1. De schuld verhuist in dat geval naar box 3, waar deze uw vermogen verlaagt (wat u mogelijk wel een besparing op de vermogensbelasting oplevert). Voor restschulden die zijn ontstaan tussen eind 2012 en 2017 gelden nog wel soepelere overgangsregelingen, waarbij de rente maximaal 15 jaar aftrekbaar blijft.

Aangifte Inkomstenbelasting: Box 1 of Box 3?

Bij het invullen van de belastingaangifte na een verhuizing, slaat de twijfel vaak toe. Waar moet u al deze bedragen invullen? En vallen de verkoopkosten woning box 1 of box 3?

Zoals we eerder zagen, vallen de aftrekbare financieringskosten (zoals de notaris voor het doorhalen van de akte en de boeterente) in Box 1 (Werk en Woning). Ze verlagen direct uw inkomen uit werk, waardoor u belasting terugkrijgt. De niet-aftrekbare verkoopkosten (zoals de makelaar en de fotograaf) verlagen wel de uiteindelijke overwaarde die u overhoudt, wat invloed heeft op uw eigenwoningreserve.

Heeft u uw huis verkocht en de overwaarde (nog) niet geïnvesteerd in een nieuwe woning? Dan wordt deze overwaarde vanaf dat moment beschouwd als spaargeld of vermogen. Dit bedrag valt vervolgens in Box 3 (Sparen en Beleggen). U betaalt hier belasting over zodra uw totale vermogen de heffingsvrije grens overschrijdt.

Conclusie: Een goede voorbereiding loont

De aftrekbare kosten bij verkoop woning kunnen u onder aan de streep duizenden euro’s opleveren, mits u precies weet welke posten u mag opvoeren bij de Belastingdienst. Onthoud de gouden regel: alles wat te maken heeft met het beëindigen van uw financiering (hypotheek) is doorgaans aftrekbaar, terwijl kosten voor de daadwerkelijke verkoop (makelaar, styling, kadastrale grenzen voor verkoop) dat niet zijn.

Bewaar alle nota’s van de notaris, uw financieel adviseur en de bank zorgvuldig. Trek bij twijfel altijd aan de bel bij een erkend belastingadviseur of uw hypotheekverstrekker. Zij kunnen u exact voorrekenen hoe u de wetgeving—zoals de bijleenregeling en de aftrekbaarheid van de overbruggingsrente—in uw voordeel kunt laten werken. Zo sluit u het hoofdstuk van uw oude huis met een gerust financieel hart af!