Wat kan ik aan hypotheek krijgen

Je hebt op Funda gekeken, misschien zelfs een online rekentool ingevuld. Er rolt een bedrag uit, maar wat betekent dat getal nu écht? Het berekenen van je maximale hypotheek op basis van salaris voelt vaak als een geheime formule waar alleen de bank het antwoord op weet. Maar dat is het niet. We gaan het voor je ontcijferen, zodat jij weer de controle krijgt over je huizenjacht.

Alles begint met één getal: je bruto jaarinkomen. Dit is simpelweg je totale salaris voordat er belastingen en premies vanaf gaan. Banken gebruiken dit als startpunt omdat het een stabiel en voorspelbaar bedrag is. Pak je loonstrook er maar bij; het bedrag dat vaak bovenaan staat, vormt de basis voor de hele berekening en is de eerste, cruciale stap naar een realistisch beeld.

Maar welk inkomen telt mee voor je hypotheek? In de praktijk telt de bank vaste onderdelen zoals je vakantiegeld en een eventuele dertiende maand mee. Onregelmatige overuren of een eenmalige bonus doen dat meestal niet. Het correct vaststellen van je inkomen is essentieel; die paar duizend euro extra aan vakantiegeld kan namelijk net het verschil maken voor de woning waar je je oog op hebt laten vallen.

De invloed van schulden: Waarom je BKR-registratie zwaar meetelt

Naast je inkomen kijkt een hypotheekverstrekker altijd naar je bestaande financiële verplichtingen. Hiervoor raadplegen ze het Bureau Krediet Registratie (BKR). Dit is geen ‘zwarte lijst’, maar simpelweg een landelijk overzicht van leningen boven de €250. Zo kan de bank zien of je al andere maandelijkse betalingen hebt en wordt voorkomen dat je meer leent dan je comfortabel kunt dragen. Een BKR-registratie is dus een bescherming voor zowel jou als de bank.

De logica hierachter is eenvoudig: elke euro die je maandelijks al kwijt bent aan een lening, kun je niet aan je hypotheek besteden. De bank kijkt daarom niet zozeer naar de hoogte van je totale schuld, maar naar de maandelijkse last die erbij hoort. Een autolening van €300 per maand weegt bijvoorbeeld zwaar mee. Deze maandelijkse verplichting wordt van je leencapaciteit afgetrokken, waardoor je maximale hypotheek aanzienlijk lager uitvalt.

Een veelvoorkomend misverstand gaat over de creditcard. Zelfs als je je kaart nooit gebruikt en er geen schuld op hebt staan, telt de limiet mee in de berekening. Heb je een creditcard waarmee je €2.500 kunt opnemen? Dan ziet de bank dit als een potentiële lening die je maandelijks geld kost. Deze ‘papieren’ schuld kan je maximale hypotheek zomaar met duizenden euro’s verlagen.

Het loont dus enorm om kleine leningen, zoals voor een telefoon of een postorderbedrijf, volledig af te lossen vóór je een hypotheekaanvraag doet. Het verlagen of opzeggen van een ongebruikte creditcardlimiet kan je leencapaciteit ook direct verhogen. Een bijzondere categorie is de studieschuld; die heeft weer zijn eigen, aparte rekenregels.

Hoeveel hypotheek met een studieschuld? De echte rekenregels

Over die studieschuld is er goed nieuws. Sinds 2024 zijn de hypotheeknormen namelijk veranderd, en vaak in het voordeel van starters. Voorheen rekende de bank met een vast percentage van je oorspronkelijke studieschuld, zelfs als je maandlasten door een lage rente of extra aflossingen veel lager waren. Nu wordt er gekeken naar wat je daadwerkelijk per maand aan DUO betaalt. Dit maakt een groot verschil voor je leencapaciteit.

Wat dit voor jou betekent? Stel, je betaalt maandelijks €70 voor je studieschuld. Volgens de oude regels rekende de bank misschien wel met een fictieve last van €120 per maand. Die €50 extra ‘papieren’ kosten per maand verlaagde je maximale hypotheek aanzienlijk. Doordat nu jouw werkelijke maandbedrag telt, hou je meer leenruimte over. Vooral als je een studieschuld hebt met een lage rente, pakt deze nieuwe regel gunstig uit.

Het is dus cruciaal om te weten wat jouw precieze maandbedrag is. Dit bedrag kun je eenvoudig vinden door in te loggen op de website van DUO. Neem dit overzicht mee naar je hypotheekadviseur, want dit is het getal waar de bank mee rekent. Nu je weet hoe schulden je leencapaciteit beïnvloeden, is er nog een andere belangrijke factor die meespeelt: de aard van je dienstverband.

Hypotheek zonder vast contract: Je kansen als zzp’er of met een tijdelijk contract

De gedachte dat je een vast contract nodig hebt voor een hypotheek is hardnekkig, maar gelukkig niet altijd waar. Heb je een tijdelijk contract? Geen paniek. Als jouw werkgever van plan is om je in dienst te houden, kan een werkgeversverklaring de oplossing zijn. Dit is een officieel document waarin je werkgever de intentie uitspreekt om je contract te verlengen. Voor veel banken is dit, in combinatie met een stabiel inkomen, voldoende om je aanvraag serieus te nemen.

Voor zzp’ers ligt de situatie net even anders. Om je inkomen te bepalen, kijken de meeste geldverstrekkers naar je cijfers van de afgelopen drie kalenderjaren. Je maximale hypotheek wordt dan gebaseerd op de gemiddelde nettowinst over die periode. Het is dus belangrijk om je jaarrekeningen goed op orde te hebben. Dit is de standaardaanpak voor het berekenen van een hypotheek als zzp’er.

Maar wat als je nog geen drie jaar voor jezelf werkt? Gooi de handdoek dan niet in de ring. Er zijn namelijk steeds meer hypotheekverstrekkers die bereid zijn om ook te kijken naar de cijfers van ondernemers die pas één of twee jaar bezig zijn. Zeker als je in een sector werkt waar veel vraag is naar jouw expertise, staan banken soms open voor een uitzondering.

Een hypotheek zonder vast contract is dus zeker mogelijk, maar vereist wel meer maatwerk. Een goede hypotheekadviseur is hier goud waard; die weet precies welke geldverstrekkers flexibeler zijn voor zzp’ers of werknemers met een tijdelijk contract. Nu je inkomen en contractvorm duidelijk zijn, is er nog één externe factor die een enorme invloed heeft: de rente.

Waarom de rente bepaalt hoeveel je leent (en wat zijn de hypotheeknormen?)

Naast je inkomen is de actuele hypotheekrente de belangrijkste factor voor je maximale hypotheek. De logica hierachter is simpel: een hogere rente betekent hogere maandlasten. Om jou te beschermen tegen te hoge kosten, zijn er officiële regels (de hypotheeknormen) die bepalen welk percentage van je inkomen je maximaal aan woonlasten mag besteden. Deze ‘woonquote’ zorgt ervoor dat je naast je hypotheek ook nog geld overhoudt voor boodschappen, verzekeringen en andere uitgaven.

De bank rekent niet altijd met de rente die jij daadwerkelijk gaat betalen. De overheid verplicht geldverstrekkers om een ‘stresstest’ uit te voeren met een speciale toetsrente. Dit is een veiligheidsmarge die ervoor zorgt dat je je maandlasten ook kunt dragen als de rente in de toekomst zou stijgen. Deze toetsrente is een bescherming voor jou en de bank, zodat je niet in de problemen komt.

De periode waarvoor je de rente vastzet, heeft hier direct invloed op. Bij een rentevaste periode kiezen van 10 jaar of langer, mag de bank vaak wél met de lagere, werkelijke rente rekenen. Omdat het risico op rentestijgingen voor een lange tijd is weggenomen, kan je leenbedrag hierdoor soms net iets hoger uitvallen.

De verborgen kosten: waarom je ‘eigen geld’ nodig hebt naast je hypotheek

Je weet nu ongeveer hoeveel je kunt lenen, maar dat bedrag is puur voor de aankoop van het huis zelf. In Nederland mag je namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Deze regel heet de Loan-to-Value (LTV). Dit betekent dat alle bijkomende kosten uit eigen spaargeld betaald moeten worden: je eigen geld. De invloed van eigen geld op je hypotheek is dus cruciaal; zonder spaargeld kun je de aankoop simpelweg niet afronden.

Deze bijkomende kosten noemen we de ‘kosten koper’ (k.k.). Dit zijn geen kleine bedragen en je kunt de kosten koper niet meefinancieren. Reken als vuistregel op ongeveer 3-4% van de aankoopprijs. De belangrijkste zijn:

Overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom (tenzij je recht hebt op de startersvrijstelling).
Notariskosten: Voor de officiële eigendomsakte en hypotheekakte.
Advies- en bemiddelingskosten: De vergoeding voor je hypotheekadviseur.
Taxatiekosten: Om de waarde van de woning officieel vast te stellen voor de bank.

Het is dus een flinke spaarpot die je nodig hebt, zelfs als je inkomen hoog genoeg is voor de hypotheek. Gelukkig sta je er misschien niet alleen voor. Wat als je samen met een partner koopt?

A simple icon of a house with a plus sign (+) next to a piggy bank, visually representing that you need both the mortgage and savings

Samen een Huis Kopen: Hoeveel meer hypotheek krijg je met een partner?

Samen een huis kopen is voor veel mensen de sleutel tot meer mogelijkheden op de woningmarkt. De vraag is alleen: hoe telt de bank die twee inkomens op? Goed nieuws: tegenwoordig wordt het tweede inkomen in de meeste gevallen voor 100% meegenomen in de berekening. Dit is een groot verschil met vroeger, toen het laagste inkomen vaak maar voor een deel meetelde. Voor een hypotheek met twee inkomens worden jullie bruto jaarsalarissen dus bij elkaar opgeteld als startpunt.

Het effect hiervan is enorm. Stel, je verdient €45.000 per jaar en kunt in je eentje €200.000 lenen. Als je partner €35.000 verdient, rekent de bank met een gezamenlijk inkomen van €80.000. Je maximale hypotheek schiet dan niet een klein beetje omhoog, maar kan zomaar richting de €360.000 gaan. Zo kun je aanzienlijk meer hypotheek krijgen met je partner en komen er ineens veel meer huizen binnen bereik.

Deze gunstige rekenregel geldt ook als de inkomensverschillen groot zijn, of als een van beiden bijvoorbeeld parttime werkt. Samen een huis kopen biedt dus bijna altijd meer financiële ruimte dan alleen. Omdat elke situatie uniek is – denk aan het soort contract of eventuele schulden – is het verstandig om jullie specifieke situatie te laten doorrekenen.

Waarom een lokale hypotheekadviseur in Emmen het verschil kan maken

Een online rekentool geeft je een eerste idee, maar een huis koop je niet online. Je koopt het in een specifieke straat. Voor een hypotheek in Emmen is lokale marktkennis daarom goud waard. Een adviseur die hier woont en werkt, weet dat de dynamiek in Bargeres anders is dan in Emmerhout. Deze kennis helpt je om een realistisch bod te doen en voorkomt dat je te veel betaalt of een kans misloopt.

Bovendien wordt die lokale expertise cruciaal bij de taxatie van de woning. De bank wil een officieel rapport van een taxateur zien voordat ze je hypotheek goedkeuren. Een lokale adviseur heeft een netwerk van betrouwbare taxateurs die de nuances van wijken als Angelslo begrijpen. Zo’n nauwkeurige taxatie is essentieel om te zorgen dat je financiering soepel verloopt en je geen onverwachte tegenvallers krijgt.

Waar een website stopt met een schatting, begint een lokale adviseur met een strategie. Hij of zij kent de lokale markt, van Barger-Oosterveld tot het centrum, en vertaalt jouw wensen naar een haalbaar plan. Dit geeft niet alleen rust, maar ook een veel sterkere positie in je zoektocht naar een thuis.

Jouw persoonlijke stappenplan: van vraag naar sleutel

De vraag ‘wat kan ik aan hypotheek krijgen?’ is voor jou geen geheimzinnige formule meer. Je begrijpt nu de bouwstenen: je inkomen vormt de basis, schulden verlagen het bedrag en je hebt eigen spaargeld nodig voor alle bijkomende kosten. Met deze kennis heb je de controle terug en kun je de online rekentools en de cijfers van de bank veel beter op waarde schatten.

De volgende logische stap is om deze algemene regels te vertalen naar jouw unieke situatie. Een oriënterend gesprek met een onafhankelijk adviseur geeft je een persoonlijk en realistisch beeld. Zo’n eerste hypotheekadvies is vaak kosteloos en verplicht je tot niets. Het grote voordeel is dat een onafhankelijke adviseur de hypotheek van alle banken vergelijkt om de beste voorwaarden voor jou te vinden.

Om dit gesprek zo waardevol mogelijk te maken, kun je je voorbereiden. Gebruik dit als jouw stappenplan voor je eerste hypotheekadvies:

Voorbereid op je eerste gesprek:
1. Je meest recente loonstrook (en die van je partner).
2. Een actueel overzicht van je schulden (DUO, leningen, creditcards).
3. Je identiteitsbewijs.
4. Een idee van het huis dat je zoekt en je beschikbare spaargeld.

Met deze informatie ga je zelfverzekerd het gesprek in. Jouw vraag is niet langer ‘wat kan ik krijgen?’, maar ‘wat is de slimste weg naar mijn droomhuis?’.