Kosten Koper?

Hoeveel eigen geld heb je nodig? De 4-6%-vuistregel

De belangrijkste vraag is natuurlijk: hoeveel eigen geld heb je precies nodig? Om onaangename verrassingen te voorkomen, kun je als vuistregel uitgaan van 4% tot 6% van de koopsom van de woning. Koop je een huis van €400.000? Reken dan op een bedrag tussen de €16.000 en €24.000 aan bijkomende kosten die je zelf moet betalen. Dit geeft je een helder en realistisch spaardoel om naartoe te werken.

Waarom is dat spaargeld zo cruciaal? In het verleden kon je deze kosten vaak meefinancieren, maar die tijd is voorbij. Tegenwoordig kun je maximaal 100% van de woningwaarde lenen met je hypotheek. Alle kosten die daarbovenop komen, van de notaris tot de belastingen, betaal je dus direct uit eigen zak. Waar gaat dat geld precies naartoe? We beginnen met de twee posten die officieel onder ‘kosten koper’ vallen.

Wat valt officieel onder ‘Kosten Koper’? De 2 verplichte posten

Hoewel de 4-6% vuistregel een uitstekend startpunt is, bestaat de term ‘kosten koper’ (k.k.) officieel maar uit twee onderdelen. Dit zijn de absolute basiskosten die je betaalt om de woning juridisch op jouw naam te krijgen.

1. Overdrachtsbelasting
2. Notariskosten voor de leveringsakte

De grootste van deze twee is de overdrachtsbelasting. Dit is een belasting die je aan de overheid betaalt voor het kopen van een bestaande woning. Voor de meeste kopers is dit 2% van de aankoopprijs. Voor ons voorbeeldhuis van €400.000 komt dat dus neer op een flinke €8.000. Goed om te weten: starters onder de 35 kunnen soms een vrijstelling krijgen, dus vraag je adviseur of je hiervoor in aanmerking komt!

Vervolgens zijn er de notariskosten . Om officieel eigenaar te worden, moet een notaris een belangrijk document opstellen: de leveringsakte. Dit is het juridische bewijs dat de woning van jou is. De notaris zorgt voor de registratie en de administratieve afhandeling. Reken hiervoor op een bedrag tussen de €500 en €1.000. Dit zijn echter niet de enige kosten die je bij de notaris betaalt. Er zijn namelijk nog andere essentiële kosten die, hoewel ze niet officieel ‘k.k.’ zijn, wel bijna altijd noodzakelijk zijn.

De andere essentiële kosten: Wat je ook moet betalen voor je hypotheek

Naast de kosten om officieel eigenaar te worden, zijn er de kosten om de aankoop te financieren. Voor de meeste mensen betekent dit een hypotheek, en het afsluiten daarvan brengt een eigen set onvermijdelijke uitgaven met zich mee. Deze vallen technisch niet onder ‘kosten koper’, maar je moet ze wel uit eigen zak betalen.

Voordat een bank je honderdduizenden euro’s leent, willen ze zekerheid. Daarom eisen ze een onafhankelijk taxatierapport. De taxatiekosten betaal je aan een taxateur die de officiële waarde van de woning vaststelt. Reken hier op zo’n €500 tot €900. Daarnaast betaal je advies- en bemiddelingskosten aan je hypotheekadviseur. Deze expert helpt je de beste hypotheek te vinden en regelt de aanvraag. Deze kosten variëren sterk, van €1.500 tot wel €3.500.

Vervolgens breng je nog een laatste bezoek aan de notaris. Naast de leveringsakte, die jou eigenaar maakt, stelt de notaris ook de hypotheekakte op. Dit document is het officiële contract tussen jou en de bank. Hierin staat dat jouw huis als onderpand dient voor de lening. Voor het opstellen en inschrijven van deze akte betaal je de notaris meestal nog eens €500 tot €1.000.

Bij elkaar opgeteld zorgen deze drie posten — de taxatie, het advies en de hypotheekakte — al snel voor €2.500 tot €5.400 aan extra kosten boven op de officiële ‘kosten koper’. Nu heb je alle verplichte kosten in beeld. Er zijn echter nog een paar uitgaven die, hoewel niet verplicht, het overwegen meer dan waard zijn.

Optionele maar slimme uitgaven: Aankoopmakelaar en Bouwkundige Keuring

Navigeren op de huizenmarkt kan overweldigend zijn, zeker in een biedingsstrijd. Hier kan een aankoopmakelaar (buyer’s agent) goud waard zijn. Deze professional staat volledig aan jouw kant, adviseert over de biedstrategie, controleert de kleine lettertjes en onderhandelt voor je. De makelaarskosten zijn geen onderdeel van de standaard kosten koper; je betaalt deze expert direct voor zijn of haar diensten. Het is een flinke uitgave, vaak een paar duizend euro, maar een goede makelaar kan je uiteindelijk juist geld besparen en veel stress ontnemen.

Daarnaast is er de vraag over de staat van het huis. Wat als die charmante jaren ’30 woning verborgen gebreken heeft? Om onverwachte kosten na de aankoop te voorkomen, is een bouwkundige keuring een verstandige investering. Een onafhankelijke bouwkundige inspecteert de woning van fundering tot dak en legt de staat vast in een rapport. Zeker bij oudere huizen is dit bijna een must. Voor een paar honderd euro krijg je een helder beeld van eventuele problemen en toekomstige onderhoudskosten, wat je kan behoeden voor een financiële tegenvaller van duizenden euro’s.

Zowel de aankoopmakelaar als de bouwkundige keuring zijn dus keuzes die je maakt voor extra zekerheid en deskundigheid. Ze tellen op bij het totaalbedrag dat je uit eigen middelen moet financieren. Dit brengt ons bij de meest prangende vraag die bijna elke koper heeft.

Kan ik de kosten koper meefinancieren? Het duidelijke antwoord

De vraag is helder: kun je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek? Het antwoord is net zo helder: nee, dat is sinds een aantal jaar niet meer mogelijk. De tijd dat je meer kon lenen dan de waarde van het huis is voorbij. Dit betekent dat je de kosten koper — en alle andere bijkomende kosten die we hebben besproken — volledig met eigen geld moet betalen. Kopen zonder een flinke spaarpot is daardoor in de praktijk onmogelijk geworden.

De reden hierachter is de ‘100% Loan-to-Value’ (LTV) regel. Simpel gezegd mag je hypotheek niet hoger zijn dan 100% van de getaxeerde woningwaarde. Is het huis €400.000 waard? Dan kun je maximaal €400.000 lenen voor de aankoop van de stenen. Deze regel is ingevoerd om huizenkopers zoals jij te beschermen tegen een schuld die direct al hoger is dan de waarde van je bezit. Een rekenvoorbeeld maakt duidelijk wat dit in de praktijk betekent.

Rekenvoorbeeld: Alle kosten op een rij voor een huis van €400.000

Laten we de theorie omzetten naar de praktijk. Wat betekent dit nu echt voor je portemonnee? Stel, je hebt je droomhuis gevonden voor een koopsom van €400.000. Om je een helder beeld te geven, volgt hier een specificatie van de kosten die je uit eigen zak moet betalen. Deze checklist voor de kosten bij aankoop van een huis is gebaseerd op gemiddelde tarieven voor 2024.

• Overdrachtsbelasting (2% van de koopsom): € 8.000
• Notariskosten (voor leverings- en hypotheekakte): € 1.500
• Taxatiekosten (verplicht voor de hypotheek): € 700
• Hypotheekadvies en -bemiddeling: € 2.500
• Totaal benodigd eigen geld: € 12.700

Voor de aankoop van dit huis heb je dus, naast de koopsom, ongeveer €12.700 aan spaargeld nodig. Dit bedrag dekt de meest essentiële kosten om de sleutels in handen te krijgen en de financiering rond te maken. Let op: kosten voor een eventuele aankoopmakelaar of een bouwkundige keuring komen hier nog bovenop. Het is een flink bedrag, maar gelukkig zijn er manieren om hierop te besparen, zoals de belangrijkste aftrekposten en vrijstellingen.

Zo kun je besparen: Check de startersvrijstelling en aftrekbare kosten

Een van de grootste kostenposten is de overdrachtsbelasting, maar hier kun je als starter mogelijk volledig onderuit komen. Maak kennis met de startersvrijstelling. Ben je tussen de 18 en 35 jaar oud en koop je een huis dat je zelf gaat bewonen voor minder dan €510.000 (grens 2024)? Dan hoef je de 2% overdrachtsbelasting niet te betalen, mits je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt. Voor het huis uit ons rekenvoorbeeld van €400.000 bespaar je hiermee in één klap €8.000. Dit is de allergrootste besparing die je kunt realiseren.

Daarnaast is er nog een slimme manier om een deel van je gemaakte kosten terug te krijgen. Veel kosten die je maakt voor het afsluiten van je hypotheek zijn namelijk fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat je ze mag opgeven bij je belastingaangifte in het jaar na de aankoop, wat resulteert in een mooie teruggave. De belangrijkste aftrekbare kosten zijn:

• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening
• Kosten voor de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Bewaar dus alle facturen van de aankoop goed! Afhankelijk van je inkomen levert het invullen van deze posten je vaak een belastingvoordeel van duizenden euro’s op. Met deze besparingen in je achterhoofd ben je nog beter voorbereid. De volgende stap is om al deze informatie te bundelen in een praktische checklist die je helpt van budget tot notaris.

Jouw checklist voor een zorgeloze start: van budget tot notaris

De term ‘kosten koper’ heeft voor jou geen geheimen meer. Waar eerst misschien onduidelijkheid was over verborgen kosten, heb je nu een helder overzicht van elke uitgave bij het kopen van een huis. Deze kennis geeft je controle, zodat je een realistisch budget kunt opstellen en zonder financiële verrassingen verder kunt. Je bent nu klaar om de volgende concrete stappen te zetten in jouw reis naar een eigen woning.

Hier is jouw checklist om die kennis om te zetten in actie:

Volgende Stappen:

1. Bereken je budget: Pas de 4-6% vuistregel toe op de gewenste huizenprijs om je benodigde spaargeld in te schatten.
2. Controleer vrijstellingen: Ga na of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling om duizenden euro’s aan overdrachtsbelasting te besparen.
3. Spreek met een expert: Plan een vrijblijvend gesprek met een hypotheekadviseur om je financiële mogelijkheden in kaart te brengen.

Met dit plan kun je vol vertrouwen de zoektocht naar je nieuwe thuis beginnen, wetende dat je een solide start maakt.

Vraag

Vraag: Hoeveel eigen geld moet ik reserveren voor de aankoop van een huis?

Antwoord: Hanteer de 4–6%-vuistregel van de koopsom. Bij een woning van €400.000 is dat €16.000–€24.000. Dit geld heb je nodig omdat je maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen; alle bijkomende kosten (zoals overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies en hypotheekakte) betaal je uit eigen zak.

Vraag: Wat valt officieel wél en níet onder ‘kosten koper (k.k.)’?

Antwoord: Officieel slechts twee posten: 1) overdrachtsbelasting (meestal 2% van de koopsom) en 2) notariskosten voor de leveringsakte (ca. €500–€1.000). Niet officieel k.k., maar vrijwel altijd nodig: taxatie (€500–€900), hypotheekadvies en -bemiddeling (€1.500–€3.500) en notariskosten voor de hypotheekakte (€500–€1.000).

Vraag: Kan ik de kosten koper meefinancieren met mijn hypotheek?

Antwoord: Nee. Door de 100% Loan-to-Value-regel mag je niet meer lenen dan de (getaxeerde) woningwaarde. Koop je voor €400.000, dan kun je maximaal €400.000 lenen voor het huis zelf. Alle bijkomende kosten betaal je dus uit eigen middelen.

Vraag: Hoe kan ik besparen op de bijkomende kosten?

Antwoord: Check de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting: ben je 18–35 jaar, ga je er zelf wonen en is de koopsom in 2024 onder €510.000 (en heb je de vrijstelling niet eerder gebruikt), dan betaal je 0% overdrachtsbelasting. Bij €400.000 scheelt dat €8.000. Daarnaast zijn fiscaal aftrekbaar: advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening en NHG-aanvraagkosten. Bewaar alle facturen voor je aangifte.

Vraag: Zijn een aankoopmakelaar en bouwkundige keuring verplicht, en wat leveren ze op?

Antwoord: Niet verplicht, wel vaak verstandig. Een aankoopmakelaar (vaak enkele duizenden euro’s) helpt met strategie, controle en onderhandelingen. Een bouwkundige keuring (enkele honderden euro’s) geeft inzicht in gebreken en toekomstige onderhoudskosten—zeker bij oudere huizen kan dit grote financiële verrassingen voorkomen. Beide kosten tel je op bij je benodigde eigen geld.

Vraag: Hoeveel eigen geld moet ik realistisch reserveren?

Antwoord: Hanteer de 4–6%-vuistregel van de koopsom. Bij €400.000 is dat €16.000–€24.000. Dat bedrag dekt o.a. overdrachtsbelasting, notariskosten (leverings- en hypotheekakte), taxatie en hypotheekadvies. Val je onder de startersvrijstelling (18–35 jaar, zelfbewoning, koopsom 2024 ≤ €510.000, niet eerder gebruikt), dan vervalt de 2% overdrachtsbelasting en daalt je benodigde eigen geld in dit voorbeeld met €8.000.

Vraag: Wat valt officieel wél en níet onder ‘kosten koper (k.k.)’?

Antwoord: Officieel slechts twee posten: 1) overdrachtsbelasting (meestal 2% van de koopsom) en 2) notariskosten voor de leveringsakte (ca. €500–€1.000). Niet officieel k.k., maar vrijwel altijd noodzakelijk bij een hypotheek: taxatie (€500–€900), advies- en bemiddelingskosten (€1.500–€3.500) en notariskosten voor de hypotheekakte (€500–€1.000).

Vraag: Waarom ga je twee keer langs de notaris en wat kosten die akten?

Antwoord: De leveringsakte maakt jou juridisch eigenaar (onderdeel van k.k.); de hypotheekakte legt vast dat de bank een recht op jouw woning heeft (onderpand voor de lening). Per akte betaal je doorgaans €500–€1.000. In het rekenvoorbeeld is samen voor beide akten circa €1.500 opgenomen.

Vraag: Kun je de kosten koper en overige bijkomende kosten meefinancieren?

Antwoord: Nee. Door de 100% Loan-to-Value-regel mag je niet meer lenen dan de (getaxeerde) woningwaarde. Koop/waarde €400.000 betekent maximaal €400.000 hypotheek voor de stenen; alle bijkomende kosten betaal je uit eigen middelen. In het voorbeeld kom je voor de essentiële posten uit op circa €12.700, exclusief eventuele aankoopmakelaar en bouwkundige keuring.

Vraag: Hoe bespaar ik op deze kosten en wat is aftrekbaar?

Antwoord: Check de startersvrijstelling: voldoe je aan de voorwaarden, dan betaal je 0% overdrachtsbelasting (bij €400.000 scheelt dat €8.000). Daarnaast zijn bij de belastingaangifte aftrekbaar: advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten voor het verkrijgen van de lening en NHG-aanvraagkosten. Bewaar alle facturen; de teruggave kan oplopen tot duizenden euro’s, afhankelijk van je inkomen.