Is bieden zonder voorbehoud van financiering verstandig?

Je hebt eindelijk een woning gevonden waar je enthousiast over bent. Alleen ben je niet de enige. Er zijn meerdere gegadigden en je wilt je bod zo aantrekkelijk mogelijk maken. Dan komt misschien de gedachte op om te bieden zonder financieringsvoorbehoud.

Voor een verkoper geeft zon bod meer zekerheid. Voor jou als koper verdwijnt juist een belangrijke bescherming.

Want ook wanneer je vooraf hebt laten berekenen wat je kunt lenen, is je hypotheek nog niet definitief goedgekeurd. Gaat er daarna iets mis met de financiering, dan kan de rekening behoorlijk oplopen. Vereniging Eigen Huis raadt kopers daarom af om zonder financieringsvoorbehoud te kopen wanneer er geen andere zekerheid is.

Wat is een financieringsvoorbehoud?

Een financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde die je bij je bod kunt opnemen.

Je spreekt met de verkoper af dat je de koop binnen een bepaalde termijn kunt ontbinden wanneer je de benodigde hypotheek niet rond krijgt. In de koopovereenkomst wordt vastgelegd aan welke voorwaarden je moet voldoen om daar gebruik van te kunnen maken.

Dat betekent overigens niet dat je zomaar van de koop kunt afzien omdat je van gedachten bent veranderd. Je moet kunnen aantonen dat je financiering niet lukt en voldoen aan de afspraken die daarover in de koopovereenkomst staan.

Waarom bieden mensen zonder financieringsvoorbehoud?

Het antwoord is meestal eenvoudig: om hun bod aantrekkelijker te maken.

Stel dat een verkoper twee vergelijkbare biedingen ontvangt. De ene koper biedt onder voorbehoud van financiering en de andere niet. Bij die tweede koper is er voor de verkoper minder onzekerheid over het doorgaan van de koop vanwege de hypotheek.

De voorwaarden van een bod kunnen daarom naast de prijs meewegen bij de keuze van een verkoper.

Dat maakt bieden zonder voorbehoud verleidelijk, zeker wanneer je al meerdere woningen hebt misgelopen.

Maar een aantrekkelijker bod voor de verkoper betekent niet automatisch een verstandige keuze voor jou.

Een hypotheekberekening is nog geen definitieve goedkeuring

Dit is misschien wel het belangrijkste verschil.

Vooraf kun je samen met een hypotheekadviseur uitgebreid berekenen wat je waarschijnlijk kunt lenen. Daarbij kan al veel informatie worden gecontroleerd.

Toch beslist uiteindelijk de geldverstrekker over de hypotheek. Die definitieve beoordeling vindt pas plaats nadat je een woning hebt gekocht en de hypotheekaanvraag wordt ingediend.

Er kan dus een verschil zitten tussen we verwachten dat deze hypotheek haalbaar is en de hypotheek is definitief akkoord.

Dat risico neem je zelf wanneer je zonder financieringsvoorbehoud koopt.

Wat als de hypotheek toch niet lukt?

Dan wordt het serieus.

Heb je geen geldig financieringsvoorbehoud meer en kun je de woning uiteindelijk niet betalen, dan kun je niet simpelweg zeggen dat de koop niet doorgaat.

In koopovereenkomsten wordt vaak een boete afgesproken wanneer een koper zijn verplichtingen niet nakomt. Die boete bedraagt doorgaans 10 procent van de koopsom.

Koop je bijvoorbeeld een woning voor 350.000 euro, dan gaat het bij 10 procent om 35.000 euro.

Bij een woning van 400.000 euro is dat 40.000 euro.

Dat maakt duidelijk waarom het schrappen van een financieringsvoorbehoud niet iets is wat je alleen moet doen om je bod nét wat aantrekkelijker te maken.

Maar je hebt toch drie dagen bedenktijd?

Als particuliere koper van een woning heb je na ontvangst van het door beide partijen getekende koopcontract drie dagen wettelijke bedenktijd. Binnen die periode kun je zonder reden van de koop afzien. Minimaal twee van die dagen mogen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.

Die bedenktijd is echter iets anders dan een financieringsvoorbehoud.

Je volledige hypotheekaanvraag hoeft binnen die paar dagen helemaal niet afgerond te zijn.

Zijn de drie dagen voorbij en heb je geen financieringsvoorbehoud afgesproken? Dan kun je dus niet weken later alsnog kosteloos van de koop af wanneer de hypotheek wordt afgewezen.

Wanneer kan bieden zonder voorbehoud wel worden overwogen?

Er zijn situaties waarin kopers bewust besluiten het financieringsvoorbehoud weg te laten.

Misschien heb je voldoende eigen middelen om de woning ook zonder de beoogde hypotheek te betalen. Of je financiële situatie is vooraf zeer uitgebreid beoordeeld en je hebt aanvullende zekerheid geregeld.

Maar zelfs een goed inkomen, vast contract en flinke spaarrekening geven op zichzelf nog geen garantie dat een geldverstrekker de hypotheek definitief accepteert.

Daarom zou de vraag niet moeten zijn: kan ik het financieringsvoorbehoud weglaten om meer kans te maken?

De betere vraag is: welk financieel risico loop ik als de financiering onverwacht toch niet lukt en kan ik dat risico daadwerkelijk dragen?

Een lager bod met minder voorwaarden kan aantrekkelijker zijn

Bieden op een woning draait bovendien niet alleen om het hoogste bedrag.

De verkoper kijkt naar het complete bod. Naast de koopsom kunnen bijvoorbeeld de overdrachtsdatum en ontbindende voorwaarden een rol spelen.

Daardoor kan een bod zonder financieringsvoorbehoud voor een verkoper aantrekkelijk zijn, ook wanneer een ander iets meer biedt.

Dat is precies waarom je als koper onder druk kunt voelen om voorwaarden te schrappen.

Laat je daardoor niet verleiden tot een risico waarvan je de gevolgen niet volledig hebt doorgerekend.

Bespreek het voordat je je bod uitbrengt

Het moment om over een financieringsvoorbehoud na te denken is niet nadat je bod is geaccepteerd.

Ontbindende voorwaarden horen bij je bod en worden onderdeel van de onderhandelingen met de verkoper.

Heb je een woning op het oog en overweeg je zonder financieringsvoorbehoud te bieden? Bespreek dat daarom vooraf met je hypotheekadviseur.

Laat opnieuw naar je inkomen, eigen middelen, eventuele schulden en de gewenste hypotheek kijken. Ook de woning zelf speelt een rol. De uiteindelijke financiering hangt immers niet alleen af van wat jij kunt lenen, maar ook van de woning en de waarde ervan.

Meer kans op de woning is niet hetzelfde als minder risico

In een markt met veel concurrentie wil je natuurlijk alles doen om kans te maken op een woning.

Maar er zit een grens aan hoeveel financieel risico je daarvoor wilt nemen.

Een financieringsvoorbehoud is er niet om het koopproces ingewikkelder te maken. Het beschermt je tegen een situatie waarin je de woning hebt gekocht, maar de benodigde financiering uiteindelijk niet krijgt.

Wil je een bod uitbrengen op een woning in Emmen of omgeving? Bij Suelmann kunnen we vanuit de makelaardij met je meekijken naar het bod en de voorwaarden. Vanuit hypotheekadvies kunnen we vooraf zo goed mogelijk beoordelen wat er financieel haalbaar is.

Zo maak je je bod niet alleen aantrekkelijk, maar vooral verantwoord.