Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek in 2026?

Je hebt een hypotheek en iedere maand betaal je rente aan de geldverstrekker. Een deel van die betaalde rente mag je onder bepaalde voorwaarden aftrekken van je belastbare inkomen. Daardoor betaal je uiteindelijk minder inkomstenbelasting. Dat noemen we hypotheekrenteaftrek.

Het klinkt eenvoudig, maar in de praktijk komen er behoorlijk wat regels bij kijken. Niet iedere hypotheek geeft automatisch recht op aftrek en ook het bedrag dat je terugkrijgt is niet voor iedereen hetzelfde.

Hoe werkt het precies en hoeveel voordeel heb je er eigenlijk van?

Wat is hypotheekrenteaftrek?

De rente over een lening die behoort tot je eigenwoningschuld mag je onder voorwaarden aftrekken van je inkomen in box 1. Je belastbare inkomen wordt daardoor lager en dat kan betekenen dat je minder inkomstenbelasting betaalt.

Belangrijk om te weten is dat je niet je volledige maandelijkse hypotheekbedrag kunt aftrekken. Je maandbedrag kan namelijk bestaan uit rente én aflossing. De aflossing zelf is niet aftrekbaar.

Een eenvoudig voorbeeld

Stel dat je in een jaar 8.000 euro aan aftrekbare hypotheekrente betaalt.

Die 8.000 euro wordt niet rechtstreeks teruggestort door de Belastingdienst. Het bedrag wordt gebruikt als aftrekpost bij de berekening van je belastbare inkomen.

Hoeveel belastingvoordeel je uiteindelijk hebt, hangt onder andere af van je inkomen en persoonlijke fiscale situatie. In 2026 is het maximale tarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken 37,56 procent.

Het is dus een misverstand dat je alle betaalde hypotheekrente terugkrijgt.

Wanneer heb je recht op renteaftrek?

Voor hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten gelden belangrijke voorwaarden.

De lening moet zijn gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van je eigen woning. Daarnaast moet een nieuwe lening in principe binnen maximaal 30 jaar minimaal annuitair of lineair worden afgelost om recht te hebben op renteaftrek.

Voor oudere hypotheken kunnen andere regels gelden. Heb je bijvoorbeeld al voor 2013 een hypotheek afgesloten, dan kunnen bestaande rechten onder voorwaarden behouden blijven.

Dat maakt de persoonlijke situatie behoorlijk belangrijk.

De woning moet je hoofdverblijf zijn

Je kunt niet zomaar de rente van iedere hypotheek aftrekken.

De regeling is in de basis bedoeld voor je eigen woning: de woning waarvan jij of je fiscale partner eigenaar is en die je hoofdverblijf vormt. Een tweede woning of verhuurde woning valt normaal gesproken niet onder dezelfde eigenwoningregeling.

Er bestaan wel uitzonderingen. Bijvoorbeeld wanneer je een nieuwe woning hebt gekocht terwijl je oude woning nog te koop staat.

Hoe lang kun je hypotheekrente aftrekken?

De renteaftrek geldt niet onbeperkt.

Voor een eigenwoningschuld geldt een maximale aftrekperiode van 30 jaar. Voor leningen vanaf 1 januari 2001 begint die periode op het moment waarop de lening wordt aangegaan. Voor oudere leningen begon de termijn op 1 januari 2001.

Dat is vooral iets om rekening mee te houden wanneer je al lange tijd een hypotheek hebt of later gaat verhuizen.

Je krijgt ook te maken met het eigenwoningforfait

Hierdoor is de uiteindelijke berekening iets ingewikkelder dan alleen de betaalde rente aftrekken.

Als eigenaar van een woning krijg je namelijk ook te maken met het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat voor de inkomstenbelasting bij je inkomen wordt opgeteld. Daartegenover staan onder andere de aftrekbare hypotheekrente en bepaalde andere kosten.

Het uiteindelijke belastingvoordeel is dus afhankelijk van het complete plaatje.

Sommige kosten rondom je hypotheek zijn ook aftrekbaar

Bij het afsluiten van een hypotheek maak je vaak behoorlijk wat kosten. Een deel daarvan kan fiscaal aftrekbaar zijn.

Denk bijvoorbeeld aan advies en bemiddelingskosten voor de hypotheek, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten die nodig zijn voor het verkrijgen van de lening en kosten voor NHG.

Kosten voor bijvoorbeeld de aankoopmakelaar, overdrachtsbelasting en notariskosten voor de koopakte zijn niet aftrekbaar.

Dat onderscheid is vooral interessant in het jaar waarin je een woning koopt.

Wat gebeurt er als je extra aflost?

Wanneer je extra aflost, wordt je hypotheekschuld lager. Daardoor betaal je vervolgens meestal minder rente.

Dat betekent tegelijkertijd dat er minder hypotheekrente is om af te trekken.

Dat hoeft extra aflossen natuurlijk niet onaantrekkelijk te maken. Je betaalt immers ook daadwerkelijk minder rente aan de geldverstrekker. Of extra aflossen verstandig is, hangt daarom af van veel meer dan alleen het belastingvoordeel.

En als je gaat verhuizen?

Bij een verhuizing kunnen de regels ingewikkelder worden.

Verkoop je jouw huidige woning met overwaarde en koop je vervolgens een andere woning? Dan kun je bijvoorbeeld te maken krijgen met de bijleenregeling. Die kan invloed hebben op het bedrag waarover je bij je nieuwe woning rente mag aftrekken.

Ook wanneer je tijdelijk twee woningen hebt, kunnen bijzondere regels gelden.

Juist bij een verhuizing is het daarom verstandig om niet automatisch uit te gaan van dezelfde renteaftrek als bij je huidige hypotheek.

Kijk niet alleen naar het belastingvoordeel

Hypotheekrenteaftrek kan een behoorlijk verschil maken in je netto woonlasten. Toch is het niet verstandig om een hypotheek alleen daarop te beoordelen.

De hypotheekrente, looptijd, hypotheekvorm, maandlasten en flexibiliteit zijn minstens zo belangrijk.

Bij Suelmann kijken we daarom naar het volledige plaatje. Hoeveel kun je verantwoord lenen? Wat worden je bruto en netto maandlasten? En past de hypotheek ook nog bij je wanneer je situatie in de toekomst verandert?

Zo weet je niet alleen hoeveel hypotheek je kunt krijgen, maar vooral wat die hypotheek iedere maand daadwerkelijk voor jouw portemonnee betekent.